Face à une pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage d’une formule dite officielle pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO).
Dans le canton de Vaud, la loi sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire impose aux bailleurs de notifier la formule officielle lors de la conclusion de tout nouveau contrat de bail à loyer, dans les districts en situation de pénurie de logements (art. 1 LFOCL).
Une situation de pénurie est décrétée quand le taux de logements vacants, calculé sur une moyenne de trois ans, est inférieur à 1,5 % (art. 2 al. 1 LPPPL).
La loi exige que la formule officielle contienne un certain nombre d’informations, soit en particulier le montant du loyer et des frais accessoires payés par locataire précédent, la date de leur entrée en vigueur, et respecte les règles de forme (art. 2 LFOCL).
La formule officielle a pour but d’informer le locataire de la possibilité de saisir le juge compétent pour contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles, servant ainsi à empêcher les hausses abusives de loyer en cas de changement de locataire (ATF 140 III 583).
La formule officielle doit impérativement être remise au locataire lors de la conclusion du bail, mais au plus tard dans les trente jours suivant la remise de la chose louée au locataire.
A défaut, bien que le contrat de bail soit valable, le montant du loyer est nul.
Autrement dit, lorsque la formule officielle n’est pas employée, ne contient pas les informations nécessaires, ou n’est pas notifiée dans les trente jours qui suivent la remise de la chose louée, le bailleur prend le risque que son locataire saisisse le juge compétent pour fixer le montant du loyer, et ordonne la restitution du trop-perçu.
La nullité du loyer peut être constatée en tout temps.
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