Selon l’article 261 CO, si le bailleur
vend l’immeuble loué, les baux
passent à l’acquéreur avec la propriété
de l’immeuble.

La vente d’un immeuble ne rompt pas
les baux en cours, lesquels passent
au nouveau propriétaire avec tous
les droits et obligations qui leur sont
attachés.

Une fois l’acheteur devenu propriétaire,
celui-ci peut résilier le bail de
manière anticipée pour la prochaine
échéance légale, en respectant le
délai de congé légal.

Lorsque le bail est de durée déterminée,
ou lorsque le délai de congé
prévu dans le contrat de bail est plus
long que le délai de congé légal, le
nouveau propriétaire peut utiliser le
délai de congé légal pour mettre fin au
contrat de bail, de manière anticipée.

Prenons le cas d’un bail d’habitation
dans le canton de Vaud conclu pour
une durée déterminée d’une année,
et dont l’échéance contractuelle est
fixée le 31 décembre 2023.

Si le nouveau propriétaire acquiert la
propriété de l’immeuble le 1er mars
2023, il pourrait résilier le bail de
manière anticipée pour la prochaine
échéance légale utile, soit le 1er juillet
2023, en lieu et place du 31 décembre
2023.

Le nouveau propriétaire doit toutefois
être en mesure de se prévaloir
d’un besoin urgent, lequel est réalisé
lorsque l’on ne peut raisonnablement
exiger qu’il renonce à utiliser le logement
ou le local commercial loué.

Selon le Tribunal fédéral, le simple
fait de vendre l’immeuble sans obtenir
l’engagement de l’acheteur à
reprendre le bail dans son intégralité
est une violation du contrat de bail,
laquelle est sanctionnée par une prétention
en dommages et intérêts du
locataire concerné contre le précédent
propriétaire.

En cas de résiliation anticipée du
nouveau propriétaire, le propriétaire
précédent répond ainsi de tous les
dommages causés au locataire, soit
en particulier le gain manqué lié à la
privation des locaux commerciaux, et
la perte résultant du non-amortissement
d’investissements du locataire
dans les locaux loués.